Betriebe können auf Mietminderungen hoffen, wenn ihre Geschäftsräume wegen der Corona-Pandemie im Lockdown geschlossen bleiben mussten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von Gewerberäumen auf Mietminderung in Betracht kommt. Rechtsgrundlage dafür kann eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs.1 BGB sein (Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21). Allerdings gibt der BGH keine pauschale Regelung wie eine Aufteilung der Kosten je zur Hälfte auf Mieter und Vermieter vor. Es müssen immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei ist zu berücksichtigen,
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welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind,
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ein etwaiger Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung, wobei jedoch nur auf die konkrete Filiale abzustellen ist,
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welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern,
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die finanziellen Vorteile, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat,
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Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters und
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die Interessen des Vermieters.
Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben bei der gerichtlichen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keinen endgültigen Ausgleich der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.